中國海外宏洋(81)：中海外在三、四線城市的營運旗艦

內房股近年受調控政策困擾，但業務集中在三、四線城市的內房股卻逆市創新高，例如碧貴園（２００７）、恆大（３３３３）等。今次想討論的是中國海外（６８８）為母公司的中國海外宏洋(81)。

公司的前身是老牌電器公司蜆殼（８１），中國海外於０９年注資入蜆殼，並佔37.9%股權，並把它轉化成中海外在三、四線城市的營運旗艦。目前公司在廣洲及北京的發展地皮是在中海外入股前買入的，中海外入股後，集團專心拓展三、四線城市。目前集團擁５００萬平方米地皮。

以下是從美林證券報告中找到一些參考資料（可按圖放大）：

發展中地皮分佈：

中國海外注資後進行的收購：

發展商毛利率比較：

主要銷售地區的房屋價格走勢：

海外宏洋(81)的賣點便是借助母公司的品牌及影響力，拓展受調控影響較少，且升幅較快的三、四線城市。由於地皮的買入價偏低，公司可享有較高的利潤率（預計毛利率在４８％、純利率在２３％、ＲＯＥ在３６％水平）。公司今年計劃新買入１００萬平方米地皮，截至上半年已新增９８萬，全年肯定可超標達成。

另一個憧憬是母公司中海外可能把三、四線城市的發展地皮注入海外宏洋。

目前公司市值１１２億元，相對土地儲備規備、淨現金狀況及母公司背景，估值肯定不算貴。劵商預測公司１１年及１２年的核心盈利分別為13.5億及19.7億港元，每股盈利為1.495及2.155元。１１年及１２年的預測PE分別為7.6倍及5.3倍。每股資產淨值20元。劵商給予的目標價在１４至１６元水平。

風險方面，首先是土地儲備暫時還不夠分散，且這些地區的房價可掌握性不高。最大的風險還是官員考慮把限購令伸延至三、四線城市。然而，當局不可能一下子把限購令全線推廣至三、四線城市，只會暫時實施在升幅過急的地區；且這些地區以首次置業為主。從相關內房股在新聞公佈後的表現看，市場對此暫仍不是太擔心。

本人周五小注買入，作為分散注碼的一步。


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《大行報告》德銀調高宏洋<00081.HK>目標價至15.2元 維持「買入」

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由於其資產淨值佳，加上公司於3-4線城市擴展，令盈利有上升潛力，重申「買入」評級，目標價由14.72元升至15.2元，較資產淨值折讓20%，已計及樓價由目前水平下跌5-20%的可能。2011及12年預測市盈率5.9倍及3.5倍。

 

《大行報告》美銀美林首予宏洋<00081.HK>「買入」 目標價14.6元

美銀美林首予中海宏洋<00081.HK>評級「買入」，目標價14.6元，基於本年預測巿盈率10倍，估值吸引。中海宏洋擁有500萬平方米土儲，其中37.9%屬母公司中海外<00688.HK>。雖本年股價表現波動，但相信受惠於母公司，中海宏洋於內地三四線城巿土儲將增加，盈利表現強勁。

該行指中海外欲將中海宏洋打造成三四線城巿的領導開發商，中海宏洋可借助母公司國企的優勢，以合理價格購入土地，並以中海外品牌取得定價優勢，亦可借助母公司的管理團隊。料6月可鎖定全年合約銷售目標70億元人民幣的39%，並達成該行全年盈利預測的85%。中海宏洋未來五年目標核心盈利年增長30%。

 

中國海外<00688.HK>6月銷售額倍增至121.4億

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累計上半年實現房地產銷售額522.3億元，增長85.9%；累計實現銷售面積307.2萬平方米，增長38.2%。

另外，中海宏洋<00081.HK>於5月30日在南寧市新增項目一個，總權益發展面積18.31萬平方米，共需支付地價4.14億元人民幣。